Ley de Alquileres: cuáles son los cambios que aprobó el Congreso en octubre

Diputados confirmó las modificaciones de la ley de alquileres que había introducido el Senado. Duración de los contratos, ajuste de precios e incentivos fiscales, algunas de las novedades.

Desde que se puso en marcha la nueva ley de alquileres, en julio de 2020, no dejó de generar problemas y complicaciones que redujo la oferta y subió los valores. 

Esto llevó a varios intentos de modificación de la ley y, finalmente, en agosto de 2023, Diputados dio media sanción, luego el Senado introdujo otros cambios y, el 10 de octubre, la Cámara Baja los aprobó.

• QUÉ DECÍA LA LEY. Los puntos principales del régimen de alquileres desde julio de 2020.

Cambios en los contratos de alquiler

Si bien son varios los temas cuestionados de la ley votada en 2020, hay dos puntos que eran los más conflictivos y quedaron así:

Precio de los alquileres: habrá ajustes semestrales con el índice Casa Propia, que es el menor entre la variación salarial y la suba de precios. La ley de 2020 establece una actualización obligatoria de los precios, una sola vez al año. Se debe utilizar el Índice para Contratos de Locación (ICL), que combina la suba de precios y salarios.

Con la inflación actual, este ajuste de una vez fue altísimo a partir de julio 2021, cuando se comenzó a aplicar. En 2023, ya superan largamente el 100% anual.

Ahora, se establece que los ajustes son, como mínimo de 6 meses (hoy es obligatorio que sea una vez al año). Diputados había propuesto, en un principio, un mínimo de 4 meses, pero esto fue cambiado.

Respecto al mecanismo de actualización, en lugar de usar obligatoriamente el ICL, ahora se fija el índice Casa Propia. Este indicador toma la menor variación entre los salarios y los precios, medidos por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), respectivamente.

Además, no compara los coeficientes de un solo mes, sino que calcula el promedio mensual de los 12 meses anteriores, con lo cual es mucho más suave la variación de un mes al otro. Y, además, el CVS no se computa completo, sino que se le aplica un coeficiente de 0,9 (es decir, se toma el 90% de la variación).

La modificación original de Diputados decía que se debía acordar entre las partes y que se podían aplicar el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM), el índice de salarios del Indec, o una combinación de estos índices. Pero, finalmente, esto se cambió.

Duración de los contratos, sigue en 3 años. En la ley de 2020, el plazo mínimo para los contratos de viviendas había pasado de 2 a 3 años. En un principio, Diputados volvió a poner un plazo de 2 años pero luego el Senado lo mantuvo en 3 años y así quedó. Este es un tema controvertido porque encarecía el depósito inicial de garantía para el inquilino y, para el propietario, complicaba la actualización del valor de ese depósito en el tiempo (que se debe devolver al final del contrato, luego de restar los gastos pendientes).

Incentivos fiscales para propietarios

El texto aprobado establece algunos incentivos en materia impositiva para que los propietarios vuelquen (o no retiren) sus viviendas al mercado de alquileres.

Exención en Bienes Personales.  La iniciativa prevé que las propiedades con contratos de locación registrados en AFIP estarán exentas por el período en el que estuvieran registradas.

Cambios en el cómputo para el Monotributo. El texto incorpora un cambio en la ley del Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (Monotributo) para que queden exentos los monotributistas que tienen hasta 2 inmuebles en alquiler.

Cabe recordar que cada inmueble se toma como una unidad (en el Monotributo no se puede tener más de 3 unidades de explotación o actividades).

Exención de cuentas del Impuesto al Cheque. Se dispone que las cajas de ahorro o las cuentas corrientes utilizadas “en forma exclusive para la locación de inmuebles para vivienda con contratos registrados” quedarán exentas.

Impuesto a las Ganancias. Las partes podrán deducir hasta el 10% del monto anual del alquiler (es un punto que deberá brindar más precisiones en la reglamentación).

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Por: Paula Martinez