Alquileres: qué impuestos tienen que pagar los propietarios

Las personas que son dueñas de inmuebles para alquilar tienen que pagar diversos impuestos nacionales, provinciales y municipales tanto por la propiedad como por la actividad económica de alquiler.

En algunos casos, hay exenciones, que dependen de la situación particular y que vamos a ver en esta nota.

Hay que recordar que, con los cambios de la ley de alquileres de los últimos años, la ex AFIP (hoy ARCA) puso en marcha un Registro de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI).

Si bien no es obigatorio registrar los contratos, sí es necesario hacerlo para gozar de los beneficios impositivos de inquilinos y propietarios.

En esta nota hablamos de la tributación que se aplica a la locación o arrendamiento como una actividad económica y de los impuestos a la propiedad (que no sólo son sobre los inmuebles en alquiler sino sobre todos).

Impuestos patrimoniales sobre inmuebles

Todos los dueños o usufructuarios de un inmueble, esté alquilado o no, tienen que pagar tributos sobre la propiedad.

# Bienes Personales. Todos los inmuebles (salvo los rurales) forman parte de la base imponible de este impuesto patrimonial. Cada contribuyente paga con una alícuota progresiva en función de los bienes totales.

Está exceptuada la vivienda única hasta un monto determinado, que se actualiza cada año (en el año fiscal 2025 es de $ 1.346.548.155,99).

En los últimos cambios normativos se incluyó también una exención de los inmuebles en alquiler destinados a vivienda, con contratos registrados en el RELI de ARCA y valuación inferior al mínimo para la vivienda única.

Es decir que una persona podría tener su vivienda propia y varios inmuebles para alquilar (destino vivienda) y no tributaría Bienes Personales por los que estuvieran valuados por debajo del tope exento.

# Impuesto Inmobiliario. Es un tributo que cobran las provincias con una alícuota que define cada una de ellas.

# Tasas y contribuciones municipales. Los municipios aplican tasas a las propiedades, con distintos nombres según la jurisdicción (Inmobiliario; Agua, Barrido y Limpieza; etc.). 

Impuesto a la venta de inmuebles

En la ley de Modernización Laboral 27.802, de 2026, se elimina el Impuesto Cedular del 15% sobre la ganancia obtenida por la venta de inmuebles desde 2017.

Anteriormente se había eliminado el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).

Impuestos sobre la actividad de alquiler

Si los propietarios alquilan los inmuebles, deben abonar impuestos sobre el ingreso que les genera esta actividad.

Inscripción. Por esta razón, el locador debe obtener un número de CUIT e inscribirse en los impuestos de los diferentes niveles fiscales (ARCA, Direcciones de Rentas provinciales, Municipios).

Facturación. También es obligatorio que los propietarios emitan facturas por los montos que cobran de alquileres.

Los tributos que debe abonar dependen de varias cuestiones.

Monotributo o Régimen General. El primer tema es la cantidad de locaciones que tiene cada propietario y el valor de esos alquileres. Esto va a determinar si puede quedarse en el Monotributo o debe pasar al régimen general, con una carga más alta y más complejidad administrativa.

El Monotributo y los alquileres

Desde octubre de 2023, se cambió la aplicación del Monotributo para la actividad de alquiler.

Cantidad de propiedades. El Monotributo sólo permite tener 3 actividades económicas o unidades de explotación. Antes, cada inmueble alquilado se considera una unidad distinta, pero ahora modificó esto y dice que, en la locación de inmuebles, mediante contratos registrados en ARCA, «se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas».

Nueva exención. Además, la ley establece que los ingresos provenientes del alquiler de hasta 2 inmuebles está exentos del pago del Monotributo (es decir, no incluyen omputar en la facturación anual).  El requisito es que los alquileres sean los únicos ingresos como monotributistas (aunque podrán tener otros ingresos fuera del Monotributo, como empleados o jubilados, por ejemplo).

Más allá de las exenciones, en las provincias donde está el Monotributo Unificado, si se encuadra en el régimen simplificado también se cumple con los impuestos provinciales y, en algunos casos, municipales.

En el resto de las jurisdicciones, los monotributistas también deberán abonar Ingresos Brutos y tasas locales a la actividad, según su facturación.

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Cómo se paga en el régimen General por los inmuebles

Si el propietario no puede inscribirse en el Monotributo, debe pasar al régimen general.

En este caso, los ingresos de los alquileres deben tributar: Impuesto a las Ganancias y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) en el nivel nacional, Ingresos Brutos en las provincias y tasas municipales en lo local.

Impuesto a las Ganancias

El monto del alquiler es una renta gravada en este impuesto. Se incluye en la declaración jurada anual y pagan la alícuota según el ingreso de cada  persona.  

Desde el ejercicio fiscal 2026, la renta originada en los alquileres destinados a casa habitación (vivienda) queda exenta de este impuesto.

Es requisito que el contrato esté inscripto en el Régistro de Locaciones de Inmuebles (RELI).

Por esa razón, se deja de aplicar, para los propietarios, la deducción del 10% del monto del alquiler que regía en 2024, 2025 y 2026, ya que el beneficio deja de ser una deducción para transformarse en una exención (sigue para inquilinos).

Impuesto al Valor Agregado

Los alquileres para vivienda están exentos, pero el resto de las locaciones urbanas deben tributar IVA al 21%, si el dueño es responsable inscripto (RI).

Si el inquilino también es RI (algo que se da, en general, en alquileres comerciales) puede tomar ese 21% como crédito fiscal. Pero, si el locador no lo es, ese sobrecosto debe ser pagado  por alguna o las dos partes.

Impuestos provinciales y municipales

Ingresos Brutos. Las distintas provincias tienen alícuotas diferentes para los alquileres y, muchas de ellas tienen un mínimo exento.

Impuesto de Sellos. Este tributo se abona al inicio de los contratos y también varía según a jurisdicción.

Contribuciones municipales. Cada municipio implementa alícuotas y mínimos exentos diferentes que gravan los alquileres como actividad económica, con diferentes tasas.