Alquileres: cuáles son los impuestos que tienen que pagar los propietarios
17/10/2023
El alquiler de inmuebles es una actividad económica gravada con varios tributos: Monotributo, Ganancias, IVA, Ingresos Brutos y tasas municipales. A esto se suman los impuestos a la propiedad. Exenciones en la nueva ley.
Desde que se puso en marcha del Registro de Contratos de Locación de Inmuebles, la AFIP tiene mayor control para cobrar los numerosos impuestos que gravan los alquileres y que deben afrontar los dueños. Ahora, con la nueva ley de octubre de 2023 hay algunas exenciones para los propietarios más chicos.
En esta nota hablamos de la tributación que se aplica a la locación o arrendamiento como una actividad económica y de los impuestos a la propiedad (que no sólo son sobre los inmuebles en alquiler sino sobre todos).
Impuestos patrimoniales
Todos los dueños o usufructuarios de un inmueble, esté alquilado o no, tienen que pagar tributos sobre la propiedad.
# Bienes Personales. Todos los inmuebles (salvo los rurales) forman parte de la base imponible de este impuesto patrimonial. Cada contribuyente paga con una alícuota progresiva en función de los bienes totales.
Está exceptuada la vivienda única hasta un monto determinado, que se actualiza cada año ( en el año fiscal 2022 fue de $ 56.410.705,41.). Con la nueva ley de alquileres de octubre de 2023, quedan exentos también los inmuebles en alquiler destinados a vivienda (hasta el mismo monto, por cada uno), siempre que los contratos estén registrados en la AFIP.
Es decir que una persona podría tener su vivienda propia y varios inmuebles para alquilar (destino vivienda) y no tributaría Bienes Personales si todos ellos estuvieran valuados por debajo del tope exento.
# Impuesto Inmobiliario. Es un tributo que cobran las provincias con una alícuota que define cada una de ellas.
# Tasas y contribuciones municipales. Los municipios también gravan a las propiedades, con distintos nombres según la jurisdicción (Inmobiliario; Agua, Barrido y Limpieza; etc.).
Sobre la actividad económica
Si los propietarios alquilan los inmuebles, deben abonar impuestos sobre el ingreso que les genera esta actividad.
Inscripción. Por esta razón, el locador debe obtener un número de CUIT e inscribirse en los impuestos de los diferentes niveles fiscales (AFIP, Direcciones de Rentas provinciales, Municipios).
Facturación. También es obligatorio que los propietarios emitan facturas por los montos que cobran de alquileres.
Los tributos que debe abonar dependen de varias cuestiones.
Monotributo o Régimen General. El primer tema es la cantidad de locaciones que tiene cada propietario y el valor de esos alquileres. Esto va a determinar si puede quedarse en el Monotributo o debe pasar al régimen general, con una carga más alta y más complejidad administrativa.
Régimen Simplificado (Monotributo)
El Monotributo tenía dos limitaciones para los propietarios que alquilan sus inmuebles: en primer lugar, la facturación anual; y, en segundo lugar, la cantidad de propiedades en alquiler.
Esto último tuvo una flexibilización importante con la ley que se aprobó en octubre 2023 y también se incluyó una exención:
-Cantidad de propiedades. El Monotributo sólo permite tener 3 actividades económicas o unidades de explotación. Antes, cada inmueble alquilado se considera una unidad distinta, pero la nueva ley modificó esto y dice que, en la locación de inmuebles, mediante contratos registrados en AFIP, «se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas».
-Nueva exención. Además, la nueva ley establece que los ingresos provenientes del alquiler de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo (es decir, no se deberían computar en la facturación anual).
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En las provincias donde está el Monotributo Unificado, si se encuadra en el régimen simplificado también se cumple con los impuestos provinciales y, en algunos casos, municipales. En el resto de las jurisdicciones, los monotributistas también deberán abonar Ingresos Brutos y tasas locales a la actividad, según su facturación.
Régimen General
Si el propietario no puede inscribirse en el Monotributo, debe pasar al régimen general por todas sus actividades económicas. En este caso, los ingresos de los alquileres deben tributar: Impuesto a las Ganancias y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) en el nivel nacional, Ingresos Brutos en las provincias y tasas municipales en lo local.
Impuesto a las Ganancias. El monto del alquiler es una renta gravada en este impuesto. Se incluye en la declaración jurada anual y pagan la alícuota según el ingreso de cada persona.
En la ley de octubre 2023 se incluye una deducción adicional, equivalente al 10% del monto del alquiler anual, tanto para los propietarios como para los inquilinos.
IVA. Los alquileres para vivienda están exentos, pero el resto de las locaciones urbanas deben tributar IVA al 21%, si el dueño es responsable inscripto (RI). Si el inquilino también es RI (algo que se da, en general, en alquileres comerciales) puede tomar ese 21% como crédito fiscal. Pero, si el locador no lo es, ese sobrecosto debe ser pagado por alguna o las dos partes.
Ingresos Brutos. Las distintas provincias tienen alícuotas diferentes para los alquileres y, muchas de ellas tienen un mínimo exento.
Impuesto de Sellos. Este tributo se abona al inicio de los contratos y también varía según a jurisdicción.
Contribuciones municipales. Cada municipio implementa alícuotas y mínimos exentos diferentes que gravan los alquileres como actividad económica, con diferentes tasas.
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