Alquileres: cuáles son los impuestos que los dueños deben afrontar

La locación de viviendas y otros inmuebles es una actividad económica gravada con varios tributos: Monotributo, Ganancias, IVA, Ingresos Brutos y tasas municipales. A esto se suman los impuestos a la propiedad: Bienes Personales y los Inmobiliarios provinciales y locales.

Con la puesta en marcha del Registro de Contratos de Locación de Inmuebles, la AFIP ahora tendrá mucho mayor control para cobrar numerosos impuestos que gravan los alquileres y que muchos propietarios no abonaban.

• CÓMO ES. Todos los detalles de la obligación de registrar los contratos de alquiler.

Aquí valen dos aclaraciones:

-Primero. La registración de contratos no trae aparejados nuevos impuestos, porque es sólo un régimen de información. Pero ahora el fisco va a tener conocimiento de actividades que deberían tributar y muchas veces no lo hacían.

-Segundo. Lo que muchos conocen como impuestos dentro de los alquileres (el pago del Inmobiliario o las tasas locales) son gravámenes sobre la propiedad. En esta nota hablamos de la tributación que se aplica a la locación o arrendamiento como una actividad económica.

Impuestos patrimoniales

Todos los dueños o usufructuarios de un inmueble, esté alquilado o no, tienen que pagar tributos sobre la propiedad.

# Bienes Personales. Todos los inmuebles (salvo los rurales y a vivienda única hasta 18 millones de pesos) forman parte de la base imponible de este impuesto patrimonial. Cada contribuyente paga con una alícuota progresiva en función de los bienes totales.

# Impuesto Inmobiliario. Es un tributo que cobran las provincias con una alícuota que cada una define.

# Tasas y contribuciones municipales. Con distintos nombres (Inmobiliario; Agua, Barrido y Limpieza; etc.), los municipios también gravan a las propiedades. 

Sobre la actividad económica

Si los propietarios alquilan los inmuebles, deben abonar impuestos sobre el ingreso que les genera esta actividad.

Inscripción. Por esta razón, el locador debe obtener un número de CUIT e inscribirse en los impuestos de los diferentes niveles fiscales (AFIP, Direcciones de Rentas provinciales, Municipios).

Facturación. También es obligatorio que los propietarios emitan facturas por los montos que cobran de alquileres.

Los tributos que debe abonar dependen de varias cuestiones.

Monotributo o Régimen General. El primer tema es la cantidad de locaciones que tiene cada propietario y el valor de esos alquileres. Esto va a determinar si puede quedarse en el Monotributo o debe pasar al régimen general, con una carga más alta y más complejidad administrativa.

Régimen Simplificado

Una primera limitación para encuadrar aquí es la cantidad de propiedades en alquiler: este régimen sólo permite 3 actividades económicas y cada inmueble alquilado (un departamento, un local, una cochera, una oficina, un galpón) se considera una actividad distinta. Además, se suman a otras actividades del monotributista: si fuera profesional, comerciante, etc. solo podría tener 2 o menos locaciones.

El otro punto es el límite de la facturación anual permitida para definir las categorías y para marcar un tope al régimen simplificado.

• CUÁNTO PAGAR. Probá nuestra calculadora del Monotributo con los valores de 2020 y 2021 (son iguales, por ahora).

En las provincias donde está el Monotributo Unificado, si se encuadra en el régimen simplificado también se cumple con los impuestos provinciales y, en algunos casos, municipales. En el resto de las jurisdicciones, los monotributistas también deberán abonar Ingresos Brutos y tasas locales según su facturación.

Régimen General

Si el propietario no puede inscribirse en el Monotributo, debe pasar al régimen general por todas sus actividades económica. En este caso, los ingresos de los alquileres deben tributar: Ganancias y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) en el nivel nacional, Ingresos Brutos en las provincias y tasas municipales en lo local.

Impuesto a las Ganancias. El monto del alquiler es una renta gravada en este impuesto. Se incluye en la declaración jurada anual y pagan la alícuota según el ingreso de cada  persona.  

IVA. Los alquileres para vivienda están exentos, pero el resto de las locaciones urbanas deben tributar IVA al 21%, si el dueño es responsable inscripto (RI). Si el inquilino también es RI (algo que se da, en general, en alquileres comerciales) puede tomar ese 21% como crédito fiscal. Pero, si el locador no lo es, ese sobrecosto debe ser pagado  por alguna o las dos partes.

Ingresos Brutos. Las distintas provincias tienen alícuotas diferentes para los alquileres y, muchas de ellas tienen un mínimo exento.

Impuesto de Sellos. Este tributo se abona al inicio de los contratos y también varía según a jurisdicción.

Contribuciones municipales. Cada municipio implementa alícuotas y mínimos exentos diferentes que gravan los alquileres como actividad económica, con diferentes tasas.

Por: comunidadpresupu-admin