Alquileres: cómo se ajustan los contratos firmados entre octubre y diciembre de 2023

Se aplica el índice Casa Propia para ajustar en forma semestral a los contratos realizados a partir de este mes. Los alquileres vigentes seguirán con la actualización por el ICL. Cuáles son los cambios.

Entre los cambios a la Ley de alquileres que aprobó el Congreso en octubre de 2023 se destaca una nueva forma de actualización de los valores.

En este punto hay dos modificaciones relevantes: la fórmula de ajuste y el cambio de la periodicidad de anual a semestral.

De esta manera, los nuevos contratos firmados a partir de la promulgación de la ley (sería en los próximos días) se ajustarán por el nuevo coeficiente, pero los contratos vigentes seguirán haciéndolo por el índice actual.

Suba del alquiler cada seis meses

En el texto anterior de la ley los alquileres se actualizaban una vez al año con el Índice de Contratos de Locación (ICL), que publica diariamente el Banco Central.

Como la duración de los contratos era, y sigue siendo, de 3 años, con la actualización anual había dos ajustes a lo largo de un contrato de alquiler: el primero a los 12 meses y el segundo a los 24 meses.

Ahora, los valores se ajustarán cada 6 meses. Así, los contratos tendrán 5 ajustes a lo largo de los 3 años de duración. El primero a los 6 meses; el segundo, a los 12 meses; el tercero, a los 18 meses; el cuarto a los 24 meses y, el último, a los 30 meses.

@mipresupuestofamiliar Alquileres: cómo será el aumento con la nueva ley Desde octubre 2023 se aplicará el coeficiente Casa Propia cada 6 meses, en lugar de ICL una vez al año. #alquiler #vivienda #inquilinos #propietarios #inmobiliarias #argentina #precios #inflacion ♬ sonido original – Mi Presupuesto Familiar

Qué fórmula actualizará los alquileres

Además, el cambio más relevante tiene que ver con la modificación del coeficiente de ajuste.

En lugar del ICL, ahora se aplicará otro coeficiente denominado Casa Propia.

El ICL es un índice conformado en partes iguales por la inflación y los salarios formales, medidos a través del IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables), que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

En cambio, el índice Casa Propia toma la menor variación entre los salarios y los precios. Para los primeros, no se toman los salarios formales (RIPTE) sino todas las remuneraciones (incluye informales) plasmados en el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). En el caso de la inflación se computa el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).

Además, no compara los índices de un solo mes, sino que toma el promedio mensual de los 12 meses anteriores, con lo cual es mucho más suave la variación de un mes al otro. 

Por último, el CVS no se computa completo, sino que se le aplica un coeficiente de 0,9 (es decir, se toma el 90% de la variación).

Aumentos más bajos en el futuro

De esta manera, la nueva cláusula de ajuste de los contratos generará un aumento mucho menor de los alquileres para aquellos que se firmen a partir de ahora.  

¿Cuánto menos? Para tener una referencia, podemos comparar la evolución de los dos índices a octubre de 2023:

• ICL. Variación anual: 115,7%. Variación semestral: 45,31%
• Casa Propia. Variación anual: 80,7%. Variación semestral: 37,7%

Cómo se hace el cálculo del alquiler

Los nuevos contratos de alquiler se ajustarán de la siguiente manera, cada 6 meses:

-Se toma el indicador del mes de la suba y se lo divide por el mismo indicador de 6 meses atrás.

-Esa división arroja un coeficiente que se multiplica por el valor del alquiler.

PERO! En la actualidad, el coeficiente Casa Propia lo publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat en la página web del Procrear, pero es mensual. Es de esperar que, en el futuro, se publique una serie del índice original (igual que hoy se hace con el ICL en forma diaria, en la web del BCRA) para que cada persona pueda realizar el cálculo en el período que necesite.

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Por: Paula Martinez