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Alquileres: qué cambia y qué se mantiene con el DNU de diciembre

21/12/2023
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Se derogó la ley de alquileres de 2020 y hubo varias modificaciones al Código Civil y Comercial que impactan en estos contratos. Se mantienen los beneficios impositivos establecidos en octubre de 2023.

Dentro del decreto de necesidad y urgencia de desregulación económica que emitió el Gobierno de Javier Milei, se incluye un apartado especial para los contratos de alquiler.

La norma, que entra en vigencia el 29 de diciembre, deroga la primera versión de la ley de alquileres sancionada en 2020, modificada en octubre de 2023,y mantiene los beneficios tributarios implementados en esta última versión.

En realidad, no existe una ley específica para los alquileres, sino que son diversos artículos incluidos en el Código Civil y Comercial. La ley de 2020 y la de 2023 los habían modificado y ahora se volvieron a cambiar.

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Impacto en el régimen de alquileres

Estos cambios tienen los siguientes efectos (para nombrar los más importantes).

  • Libertad de contratación entre partes. “Las normas legales son de aplicación supletorias a la voluntad de las partes”, dice el texto.
  • Flexibilización de los plazos.
  • Libre elección de la moneda, nacional o extranjera. No se puede exigir el pago en otra moneda de la estipulada.
  • Elección entre las partes de la cláusula de ajuste y actualización, sin periodicidad mínima.
  • Fijación libre de fianzas y garantías.
  • Flexibilización de cláusulas de rescisión del contrato.
  • Se elimina la obligación del propietario de pagar mejoras realizadas por el inquilino, aún sin haberlas acordado.
  • Se unifica la indemnización que debe abonar el inquilino si se rescinde el contrato por anticipado. Queda en un 10% del saldo de los alquileres futuros.
  • Se elimina la intermediación obligatoria del corredor inmobiliario.
  • Se elimina la obligación de Registrar los contratos ante la AFIP, aunque esta es un requisito para determinados beneficios.

Plazo del contrato

El DNU establece que el plazo de los alquileres con cualquier destino “será el que las partes hayan establecido”.

Pero, si en el contrato no se establece plazo será el siguiente:

  • Locación temporal. Según usos y costumbres del lugar.
  • Vivienda permanente (con o sin muebles). 2 años.
  • Resto de destinos (incluidos comerciales). 3 años.  

Esto implica que, incluso en los alquileres de viviendas y comerciales el contrato puede prever expresamente una duración menor.

Actualización del precio de los alquileres

Este es el segundo tema clave de los contratos de alquiler por el impacto en inquilinos y locatarios.

El decreto prevé que las locaciones podrán establecerse en cualquier moneda (nacional o extranjera) que las partes acuerden.

El valor de los alquileres se puede pactar libremente y se podrá usar cualquier índice de actualización, ya sea público o privado, en la moneda del contrato.

No se aplica la prohibición de indexar prevista en la Ley de Convertibilidad, en los contratos de alquiler.

De esta manera, se deja sin efecto la actualización anual por el Índice de Contratos de Locación (ICL), vigente entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023. También, el ajuste semestral por el indicador más bajo entre el IPC y el 90% de la variación salarial, prevista en la ley de octubre de 2023 que nunca fue reglamentada.

De todos modos, hay que aclarar que los contratos que se firmaron antes del 17 de octubre de 2023 deben seguir ajustándose por el ICL hasta que se terminen; y aquellos realizados entre esa fecha y el 28 de diciembre de 2023 deberán actualizarse por el otro índice (que no fue publicado).

Beneficios impositivos

El DNU no modificó los artículos del beneficios impositivos impllementdos en la ley de octubre de 2023:

De esta manera, sigue vigente (aunque aún no fueron reglamentadas) las siguientes disposiciones:

#Bienes Personales. Los inmuebles en alquiler destinados a vivienda están exentos, hasta un valor fiscal equivalente a la exención para vivienda única (en 2022, $ 56.410.705,41), siempre que los contratos estén registrados en la AFIP.

#Monotributo. La locación de inmuebles, mediante contratos registrados en AFIP, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas (antes cada inmueble era considerado una unidad y sumaba para el límite de  3 en el Monotributo).

Además, los ingresos provenientes del alquiler de hasta 2 inmuebles están exentos del pago del Monotributo (es decir, no se deberían computar en la facturación anual).

#Impuesto a las Ganancias. Se establece una nueva deducción para el período 2023 equivalente al 10% del monto del alquiler anual, que pueden aplicar tanto los propietarios como los inquilinos.

#Impuesto al Cheque. Se exime a las cuentas bancarias destinadas exclusivamente a la actividad de locación de inmuebles con destino casa habitación.

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Por: Paula Martinez

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