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Créditos hipotecarios: todo lo que tenés que saber (1º parte)

07/08/2013

créditos hipotecarios

Si estás analizando sacar un préstamo para comprar un inmueble, en esta nota vas a encontrar todos los elementos que tenés que evaluar para esta operación.

Aunque las alternativas accesibles para lograr un crédito hipotecario se redujeron muchísimo en los últimos años, en el mercado financiero todavía hay opciones para elegir.

Desde las líneas oficiales del Plan Procrear hasta los bancos privados, pasando por algunos planes de bancos públicos con tasas subsidiadas .

Además, desde 2016, el Banco Central creó la Unidad de Vivienda (UVI), una herramienta para otorgar créditos y préstamos a tasa fija en UVI, que se mueve con la inflación.

PARA LEER. Cómo funcionan los créditos hipotecarios con UVI.

Qué tener en cuenta

A diferencia de años atrás, ahora la oferta es restringida. Cada línea está destinada a distintas personas, niveles de ingreso, destino y, por supuesto, con costos que tienen una amplia variación.

Destino. Este es el primer filtro a la hora de buscar una línea hipotecaria. Hay opciones para compra de viviendas nuevas o usadas, para construcción, para ampliación, refacción o terminación.

Pueden ser para adquirir vivienda única, familiar y de ocupación permanente y, en muchas menos opciones, un segundo inmueble.

En general, las líneas subsidiadas sólo se enfocan a la compra de la casa propia o a la construcción.

Montos. El monto máximo que prestan los bancos no supera, en la mayoría de los casos, los 2,5 millones de pesos.

Según la línea, los bancos pueden financiar entre el 70 y 75% por ciento de la compra o construcción y el 50 por ciento de ampliaciones y refacciones.

Si la intención es un crédito para la construcción, se necesitará un proyecto y presupuesto aprobado. Aquí se requerirán plazos ajustados para la ejecución de la obra porque los costos están teniendo un incremento superior al 30% anual, por lo que el presupuesto puede quedar rápidamente desactualizado.

Plazo. La devolución de los créditos está previsto a un máximo de 10, 15 o 20 años. En casos muy puntuales se extiende a 30 años (como el Procrear para el escalón más bajo de ingresos).

Mientras más extenso el tiempo para devolver el financiamiento, menor será la cuota. Sin embargo, hay un tema a considerar: conviene pedir al banco una simulación a distintos plazos porque en algunos casos, los montos mensuales bajan muy poco si se extienden los años.

Es que, a mayor plazo, mayor es el interés total que se paga. Y esto tiene un peso más importante cuando la tasa es alta, como en la actualidad.

Tasas de interés. Estas se expresan en términos nominales y anuales.

Hay que considerar que en plazos tan largos, una mínima variación de tasas puede implicar un aumento importante de la cuota.

Las tasas pueden tener tres modalidades:

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  • Fija. El interés se mantiene por todo el plazo del crédito, con lo cual la cuota pura (sin otros gastos) no se modifica. La contra es que, con la inflación actual, para que esto suceda la tasa tiene que ser alta (salvo casos subsidiados). En el caso de los créditos en UVI, la cuota en esta unidad no varía pero se paga en pesos a la cotización del UVI de ese día, o sea que el pago va subiendo en la medida que sube la inflación.
  • Variable. La tasa de interés se modifica en función de alguna variable establecida por la entidad que otorga el préstamo, con cierta periodicidad (mensual, trimestral, anual). Puede ser: tasa BADLAR (promedio de plazos fijos de más de un millón de pesos) pública o privada, tasa encuesta del Banco Central, o algún otro valor de referencia. El Banco Ciudad lanzó una línea con una tasa baja fija, pero que actualiza el capital adeudado según un índice de precios.
  • Combinada. Esta modalidad establece un período de tiempo (en general, los 3 o 5 primeros años) con tasa fija y luego aplica una tasa variable para el resto del crédito.

Costo total. A estos valores nominales hay que sumarle todos los gastos de otorgamiento y los que se pagan todos los meses con las cuotas para llegar al Costo Financiero Total (CFT).

Los gastos iniciales comprenden, en general: escribanía (escritura de compra venta y de hipoteca, impuestos, honorarios), administrativos (tasación y otros que cobra el banco).

Los costos mensuales incluyen: seguro de vida del deudor (o los deudores), seguro de incendio y desempleo, gastos administrativos. Aunque la cuota sea fija por la tasa elegida, los bancos pueden subir estos últimos gastos y aumentar el pago mensual en el tiempo.

Todos los gastos llevan el Impuesto al Valor Agregado (IVA) al 21%. Los intereses de créditos hipotecarios para vivienda única están exentos de este tributo, pero si el destino es otro, sí se cobra.

Límite de ingresos. En la mayoría de los bancos se pide un mínimo ingreso familiar demostrable (en blanco) como asalariado, autónomo o monotributista. De estos ingresos totales hay que deducir las cuotas comprometidas en otros préstamos (personales, prendarios, tarjetas de crédito).

Adicionalmente, en el caso de Procrear hay topes máximos de ingresos que determinan distintos niveles de tasas de interés.

Relación cuota/ingreso. En general, se dispone que el pago mensual no supere entre el 25% o 30%  del ingreso demostrable neto de otros pagos. Esta cuota máxima que podemos pagar determinará el tope de financiamiento que obtendremos.

En los créditos en pesos, a tasa fija, si uno consigue un préstamo accesible, lo recomendable es pedir el mayor monto permitido con nuestro ingreso. En cambio, en las líneas que se ajustan por inflación, es mejor sacar una cuota que sea fácil de pagar (no comprometer más del 25% del ingreso) para evitar problemas si el pago mensual sube más que los sueldos.

Cancelación anticipada. Si nuestra intención es devolver el préstamo antes del plazo previsto, en algunos casos los bancos cobran una penalidad. En otros, se pueden adelantar cuotas pero empezando por las últimas.

Además, hay que considerar que, si bien pagar el crédito antes ahorra parte de los intereses futuros, como el sistema francés acumula los intereses al principio es probable que gran parte de ellos ya se hayan abonado.

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Por: comunidadpresupu-admin

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