Créditos hipotecarios: toda la oferta para comprar tu casa en 2025

Este año, los bancos adecuaron la oferta de créditos hipotecarios para vivienda. La mayoría son en UVA, con plazos hasta 30 años. Recomendaciones a tener en cuenta antes de elegir.

Luego del relanzamiento de créditos hipotecarios el año pasado, en 2025, los bancos adecuaron las condiciones de las líneas de préstamos para comprar o construir la casa propia. 

Las distintas entidades financieras fueron sumando líneas y alternativas y hoy hay una amplia variedad para elegir, según cada necesidad.

La mayoría de los préstamos para comprar inmuebles destinados a vivienda ajustan por inflación, ya que están expresados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).

Hay un par de bancos que no tienen líneas en UVA sino que ofrecen préstamos en pesos, pero a tasa de interés variable con un costo excesivamente más alto que las ajustadas por inflación.  

Principales características de los créditos hipotecarios disponibles

La oferta de los bancos es bastante amplia y diversa.

Como dijimos, la mayoría ofrece préstamos en UVA. La UVA es una variable que se ajusta diariamente por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), pero no en forma inmediata sino que tiene un rezago de un mes y medio.

En esta modalidad, el capital inicial, las cuotas y el saldo de la deuda se expresan en UVA. Como esta va subiendo en pesos, la cuota varía en pesos, al igual que el monto de la deuda.

La tasa de interés es la variable más importante a la hora de sacar un crédito hipotecario UVA. Una pequeña variación tiene un impacto significativo en la cuota porque se multiplica por plazos tan largos. En la oferta disponible, la Tasa Nominal Anual (TNA) parte de 4,5% y llega hasta 9%.

Un tema importante es que casi todos los bancos bonifican las tasas de cuentas sueldo (personas que cobran sus haberes). Para los monotributistas, autónomos y otros independientes el costo es mucho más caro.

Los plazos máximos llegan hasta 15, 20 o 30 años según la entidad. En cuanto al monto, algunos bancos tienen topes y otros no tienen límite, pero en general, se presta como máximo entre el 70% y 80% del valor de tasación de la propiedad.

Respecto a los destinos, todos tienen compra para vivienda única y algunos, también prestan para segunda vivienda (no permanente). Además, también es posible encontrar oferta para construcción, ampliación, terminación o refacción, con condiciones diferentes.  

Los préstamos se otorgan en UVA y se pueden desembolsar en dólares (en lugar de pesos). En este caso, el banco cobra una comisión por comprar dólar MEP.

Una por una, toda la oferta de líneas hipotecarias

Estas son las principales características de la oferta disponible de los bancos:

Hipotecario. Financia hasta $ 250 millones. Destinos compra o construcción, terminación o ampliación, con un máximo de 80% del valor de la vivienda (compra). El plazo máximo es de 240 meses (20 años). Se puede destinar a primera y segunda vivienda.

Tasa: 9,5% nominal anual (TNA) para Plan sueldo o Pack Emprendedor. Relación cuota/ingreso: La cuota no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar

Ciudad. Se financian hasta $ 350 millones a 20 años (240 meses) con un tope del 75% del valor del inmueble- Es para quienes cobran sueldo en el banco y se pide un 25% de relación cuota ingreso.

Cuota inicial a 240 meses por $ 100.000.000: $ 796.400. Destino: compra, refacción, mejora y ampliación. Modalidad UVA. Tasa. 6,9% TNA (compra, clientes que acrediten sueldo). 3,5% para inmuebles del área céntrica de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Otros clientes y destinos: 9,9% TNA.

Tienen disponibles préstamos para departamentos «en pozo» (en construcción por desarrollistas), hasta $ 350.000.000.

BBVA. Hasta 360 meses. Compra de vivienda permanente y no permanente. Créditos en UVA a 6,9% TNA para cuenta sueldo y 8,9% resto de clientes. Sin monto máximo, hasta el 80% del valor de la vivienda.

Provincia Buenos Aires (Bapro). En pesos a tasa variable a 240 meses de 35,31% (CFT 41,72%). Cada $ 100 millones, cuota inicial de $3.042,950. Hasta el equivalente U$S 250.000. No tienen línea UVA.

Nación. Destinos: compra o cambio, construcción, ampliación, refacción o terminación. Línea UVA: 4,5% TNA (Cuenta sueldo y vivienda hasta 180.000 UVA o del sector público) .  UVA. Resto de los destinos e interesados: 8% TNA. Monto máximo 230.000. Hasta 30 años.

Relación cuota ingreso 25% clientes en general, 30% para empleados sector público o usuarios cuenta CERA. Se presta hasta el 75% del valor de la vivienda (90% para sector público o cuenta CERA).

Banco de Córdoba (Bancor). Hasta 250.000 UVA ($ 315 millones). Tasa 6,9% (cuenta sueldo) o 8,9% (resto de clientes) y financiación hasta el 75% para compra y construcción. Destino vivienda única; compra construcción, terminación o ampliación. Hasta 20 años de plazo.

Ejemplo  para crédito a 20 años, TNA de 6,9%. Por un préstamo de $130,185 millones (equivalente a 100.000 UVA), la primera cuota es de $ 1.009.636,54.

Tienen convenios con desarrollistas para comprar viviendas en construcción.

Santander. Hasta 30 años de plazo. Sin monto máximo. Tasa fija del 7% TNA en UVA. Destino vivienda permanente y no permanente. Solo para quienes acreditan sueldo en el Banco. Ejemplo cada $ 100 millones de préstamo: cuota inicial a 30 años: $ 567.789; a 20 años: $ 687.887; a 10 años: $ 1.085.263; a 15 años: $ 817.083.

Galicia. Hasta 30 años. Se puede destinar para compra de 1° o 2° vivienda, también para ampliación o refacción. Hasta el 80% del valor del inmueble. Cuenta sueldo: 7% TNA modalidad UVA; resto: 9% TNA. Se pueden juntar 4 cotitulares.

Supervielle. Sin monto máximo, hasta el 70% del valor del inmueble. Plazo máximo: 15 años. Destinos: compra, refacción, mejora o ampliación. TNA 8,5% modalidad UVA (solo clientes plan sueldo).

ICBC. Hasta 20 años. TNA 8,9% clientes general o 6,9% cuenta sueldo. Monto: hasta $ 300 millones o el 75% de la vivienda de uso permanente y 50% vivienda no permanente, ampliación y refacción. Ejemplo: cada $ 100 millones, a 20 años: cuota inicial: $ 769.300.

Macro. Hasta 20 años. Sin límite de monto, hasta el 70% o 60% del valor de la propiedad. Tasa 6,5% para plan sueldo (8% TNA para el resto). Destino: primera o segunda vivienda.

Relación cuota ingreso: 25% (o 30% cliente Selecta Plan Sueldo).

Credicoop. Hasta 20 años. Hasta $ 200 millones. En pesos tasa variable, inicial: 41,34% TNA (CFT 50,27%). Destino: compra primera o segunda vivienda y construcción. No tienen línea UVA.

Patagonia. Hasta $ 320 millones y 30 años de plazo. Relación cuota ingreso: 25%. Modalidad UVA 6,5% TNA cuenta sueldo; 9% resto de clientes. Compra o refacción. Ejemplo cada $ 100 millones a 360 meses: Cuota inicial: $ 738.416 (cuenta sueldo); $ 951.110 resto.

Banco del Sol. Hasta 20 años. Sin límite de monto, hasta el 80% del valor del inmueble. Modalidad UVA 9% TNA para plan sueldo.

Brubank. 30 años de plazo. Hasta $ 250 millones, hasta el 70% del valor. Destino: compra de primera o segunda vivienda. Modalidad UVA. Tasa de interés TNA 9% cuenta sueldo; 14% para el resto.

Banco Dino. A 15 años. Monto: hasta 200.000 UVA y 75% valor de la vivienda. Destino compra de primera o segunda vivienda; refacción. Tasa TNA desde 6,5% (vivienda única, cuenta sueldo).

Banco Santa Fe. Hasta $ 200 millones, hasta el 75% de la propiedad. Plazo a 20 años. Destino: compra de primera o segunda vivienda. Tasas en UVA: 5,5% TNA cuenta sueldo; 7,5% TNA para el resto. Ejemplo de cuota inicial cada $ 100 millones a 240 meses: $ 683.639 (cuenta sueldo); $ 799.323 (resto).

Banco San Juan. Hasta $ 200 millones (equivalente a 200.000 UVA) y 75% del valor de la vivienda. Plazo: 20 años. Compra de primera o segunda vivienda. Tasa modalidad UVA 5,5% cuenta sueldo, 7,5% resto. Ejemplo de cuota inicial cada $ 100 millones a 240 meses: $ 683.639 (cuenta sueldo); $ 799.323 (resto).

Banco Santa Cruz. Hasta $ 200 millones (equivalente a 200.000 UVA) y 75% del valor de la vivienda. Plazo: 20 años. Compra de primera o segunda vivienda. Tasa modalidad UVA 5,5% cuenta sueldo, 7,5% resto. Ejemplo de cuota inicial cada $ 100 millones a 240 meses: $ 683.639 (cuenta sueldo); $ 799.323 (resto).

Comafi. Plazo: hasta 20 años. Sin tope de monto, hasta el 75% de la vivienda o $ 250 millones. Modalidad UVA; TNA 6,25% compra de primera vivienda cuenta sueldo. 8% resto. Destino: compra de primera y segunda vivienda; refacción o ampliación. Ejemplo: un préstamo UVA de $ 50.000.000 con TNA 8% a pagar en 240 cuotas, sería de $ 418,220 Se pueden sumar ingresos de hasta 4 personas.

Banco de Corrientes. Destino: construcción, compra, ampliación y refacción de vivienda única o segunda vivienda. Plazo: 20 años. Monto hasta el 80% del valor del inmueble. Modalidad UVA. TNA 5%.

Banco de Neuquén. Hasta $ 100 millones, hasta 80% del valor. Plazo 20 años. Modalidad UVA. TNA 3,5% hasta $ 50 millones y 8,5% hasta $ 100 millones. Ejemplo cada $ 100 millones a 20 años; cuota inicial $ 867.800 (tasa 8,5%).

Cómo funcionan los créditos UVA

La UVA es una variable atada a la inflación que replica la evolución del índice CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia). Sigue al Índice de Precios al Consumidor (IPC) pero con un rezago de un mes y medio.

Los créditos en UVA son préstamos ajustados por inflación. Esto quiere decir que el préstamo se otorga en x cantidad de UVA, a una tasa de interés real y arroja una cuota fija en UVA.

Al momento de pagar la cuota se ve la cotización de la UVA de ese día y ese es el monto en pesos a abonar (es similar a una cuota fija en dólares, que varía cada vez que se paga en función del tipo de cambio). Lo mismo sucede con el saldo de la deuda en UVA (va variando según la inflación).

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Por: Paula Martinez