Volvió el crédito hipotecario: qué puntos tener en cuenta antes de sacarlo

Los bancos empezaron a lanzar préstamos para comprar inmuebles. Los montos llegan a $ 250 millones y los plazos a 20 y 30 años. Son ajustados por UVA. Todas las características; ventajas y desventajas.

Luego de varios años casi sin oferta, los bancos volvieron a salir con líneas de crédito hipotecario a largo plazo.

Se trata de préstamos para comprar inmuebles destinados a vivienda (primera o segunda) que ajustan por inflación, ya que están expresados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).

En esta nota te contamos las principales características de los créditos disponibles y analizamos si convienen o no, en función de sus condiciones.

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¿Conviene endeudarse en un crédito UVA a largo plazo?

Lo primero que hay que decir es que el hecho de que los bancos vuelvan a ofrecer líneas de crédito hipotecario es una muy buena noticia.

Luego de varios años casi sin este tipo de productos ahora las entidades financieras tienen que salir a prestar al sector privado. Es que, en los últimos tiempos, los bancos colocaban sus excedentes en deuda del Estado y, ahora, si este tiene déficit cero ya no necesita tomar deuda.

Además, la baja de las tasas de interés hace que el sector bancario tenga que buscar otras alternativas para colocar el dinero de los depositantes (y lograr rendimientos para pagar los intereses).

Es importante tener en cuenta esta dinámica, porque es muy probable que los bancos tengan que ir mejorando las condiciones de los créditos para que sean más atractivos y las empresas y los particulares los demanden.

Esto lo explico en esta columna que hice para CNN Radio Córdoba, en la que menciono que “no me apuraría a sacar ya un crédito, porque es probable que las condiciones mejoren cuando más bancos se sumen a esta oferta”.

Características de los créditos hipotecarios

El primer banco que salió a ofrecer una línea para vivienda fue el Hipotecario y luego lo siguió el Banco Ciudad. También el Banco de Córdoba tenía este tipo de productos desde hace un tiempo y el Nación y el Supervielle anunciaron que se sumarán en breve.

También hay entidades privadas grandes que están analizando y es probable que hagan su oferta.

Estas son las principales características:

Banco Hipotecario. Financia hasta $ 250 millones para compra o construcción y, hasta $ 125 millones para terminación o ampliación, con un máximo de 80% del valor de la vivienda. El plazo máximo es de 360 meses (30 años). Se puede destinar a primera y segunda vivienda.

Tasa: 8,5% nominal anual (TNA). Los clientes que cobren su sueldo en el banco tienen bonificada la tasa al 4,25% durante los primeros 12 meses y luego sube al 8,5%.

Cuota inicial:cada $ 100 millones, a 30 años, se pagan $505.000 por mes. Esto va subiendo con inflación. Al mes 13, la cuota pega un salto del 55%; al valor de hoy (ajustado por inflación) es de $ 782.000. Este es el valor de la cuota que habría que tomar de referencia.

Relación cuota/ingreso: La cuota no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar

Banco Ciudad. Se financian hasta $ 250 millones a 20 años (240 meses) con un tope del 75% del valor del inmueble- Es para quienes cobran sueldo en el banco y se pide un 25% de relación cuota ingreso.

Destino: compra, refacción, mejora y ampliación.

Tasa. 5,5% TNA (clientes que acrediten sueldo). 3,5% para inmuebles del área céntrica de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Cómo funcionan los créditos UVA

La UVA es una variable atada a la inflación que replica la evolución del índice CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia). Sigue al Índice de Precios al Consumidor (IPC) pero con un rezago de un mes y medio.

Los créditos en UVA son préstamos ajustados por inflación. Esto quiere decir que el préstamo se otorga en x cantidad de UVA, a una tasa de interés real y arroja una cuota fija en UVA.

Al momento de pagar la cuota se ve la cotización de la UVA de ese día y ese es el monto en pesos a abonar (es similar a una cuota fija en dólares, que varía cada vez que se paga en función del tipo de cambio). Lo mismo sucede con el saldo de la deuda en UVA (va variando según la inflación).

Puntos a tener en cuenta antes de sacar el crédito hipotecario en UVA

#Tasa de interés. La principal ventaja de un préstamo UVA es la tasa baja en comparación con un crédito fijo en pesos. Una tasa del 8,5% es demasiado cara para un plazo de 20 o 30 años. La tasa no debería superar el 5% (en 2016, 2017, había de 3,5/4%). Una diferencia de 3 puntos es poco en un plazo corto pero es muchísimo a largo plazo.

#Relación cuota/ingreso. Aunque los bancos piden que el monto no supere el 25% del ingreso familiar, es muy importante no estar muy “ajustados” para pagar la cuota del crédito. Hay que tener en cuenta que el monto a pagar subirá todos los meses con la inflación y, no siempre, nuestros ingresos van a acompañar esta suba.

#Plazo. Considero que 30 años es un plazo demasiado largo para pagar una vivienda. Lo más probable que una familia cambie en ese tiempo, quiera mudarse y tenga que cancelar antes el crédito para vender ese inmueble y mudarse a otros. 15 o, a lo sumo, 20 años, es más razonable.

El problema de cancelar antes un crédito es el siguiente:

Como cada cuota tiene una parte de interés y otra que amortiza el capital y el interés es sobre saldo (decreciente), en el sistema de amortización francés, de cuota fija (en UVA), al principio se paga casi todo interés y se amortiza muy poco capital.

Esto es importante si se quiere cancelar el crédito antes del plazo, porque se habrá pagado muy poco de la deuda.

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Por: Paula Martinez