Por qué es mala idea adelantar cuotas de un crédito hipotecario
08/05/2017Cancelar antes un crédito hipotecario, aunque sea parcialmente, me parece una muy mala idea, salvo que necesites vender la casa. En esta nota te cuento por qué.
Entre los múltiples comentarios y consultas a las notas que hice sobre créditos hipotecarios hay un tema recurrente que me llamó la atención. Hay mucha gente que pregunta qué pasa si se quieren adelantar cuotas del préstamo.
Tengo que decir que cancelar antes un crédito hipotecario parcialmente, me parece una mala idea. La alternativa de cancelar el crédito totalmente sí es una solución si necesitás vender el inmueble (o recibiste un dinero que te sirve para quedarte sin ninguna deuda).
Más o menos plazo
Entiendo el razonamiento de quien cree que es conveniente: mientras antes pague, antes me voy a sacar la deuda de encima y estaré menos comprometido.
Si esta es tu preocupación, te sugiero que, directamente, saques el préstamo a un plazo más corto. En lugar de endeudarte a 20 años, por ejemplo, podés hacer un esfuerzo mayor con una cuota un poco más alta (o pedir menos dinero) y sacarlo a 15 años.
Creo que el plazo ideal en un crédito hipotecario es 15 años y no me extendería más de 20.
PARA ANALIZAR. ¿Realmente convienen los créditos hipotecarios a 30 años?
Una cuestión de costos
La razón por la cual te digo que no es conveniente cancelar anticipadamente un préstamo (ni hipotecario ni ningún otro) es porque, cuando adelantás cuotas, estás pagando un costo financiero mucho mayor.
Te explico:
En un crédito de cuota fija (estén en pesos, en dólares, en UVA o en cualquier otra unidad de medida) se utiliza el sistema de amortización francés.
Cualquier cuota de un crédito tiene dos componentes: el interés y el capital (esta última parte es la que va amortizando o cancelando la deuda).
Si bien los pagos son iguales todos los meses, al principio, las cuotas tienen un alto componente de interés y amortizan muy poco capital. Esto se va revirtiendo, lentamente a lo largo del plazo del préstamo, hasta que la última cuota solo cancela el saldo de capital.
En los créditos más largos, este proceso es más lento y es muy probable que durante la primera mitad del plazo tu deuda no disminuya casi nada.
Entonces, si en determinado momento de todo el período decidieras adelantar cuotas o cancelar toda la deuda, el interés que ya pagaste sería muchísimo mayor que el estipulado en el contrato. ¿Por qué? Porque esas primeras cuotas “adelantaban” interés por todo el plazo.
Además, lo que te va a pasar, sobre todo si no pasó mucho tiempo, es que cancelaste muy poco capital y debas casi todo lo que te prestaron.
Por ejemplo, si sacás un crédito a 20 años y a los 5 años lo quisieras cancelar, durante esos primeros 60 meses ya pagaste parte de los intereses que corresponden a los 15 años siguientes. En cambio, no amortizaste casi nada de capital y tu deuda sería muy alta.
Por esta razón, lo mejor es tratar de conseguir una tasa de interés baja: al pagar menos interés, implica que estarás cancelando el capital más rápido.
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¿Y si tengo el dinero?
Podría suceder que ya estés pagando un crédito a tasa fija en pesos y la cuota se haya licuado (por ejemplo, si lo pediste a 20 años y ya pagaste 10).
En este caso, si bien no amortizaste mucho capital, como era fijo en pesos, la deuda también se te licuó por la inflación. Quizás en este caso se te ocurra que podrías cancelar el crédito, ya que el dinero lo tenés.
Es más, es muy probable que tu banco ¡te ofrezca que la canceles! Y hasta te dé un préstamo personal para que lo hagas.
Pese a que en esta situación tu deuda ya no es lo que era, tampoco aconsejo cancelarla (salvo que necesites hacerlo o que la tasa sea altísima). ¿Por qué? Porque, muy probablemente, estás pagando un préstamo a una tasa de interés muy baja (hablo de menos de 15% anual), lo cual está no solo por debajo de la inflación sino también es inferior a lo que te pagaría un plazo fijo.
Pedir otro préstamo a una tasa mucho más cara para cancelar un crédito hipotecario a tasa baja no es negocio. Tampoco lo es si tuvieras el dinero, te convendría ponerlo en un plazo fijo y pagar la cuota con el interés.
Créditos hipotecarios en UVA
En el caso de los créditos ajustados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), será más difícil precancelar o adelantar cuotas ya que el capital permanece estable en términos reales pero varía con la inflación. Por lo cual, no vas a tener una licuación si suben tus ingresos en el futuro.
En este caso, si tuvieras que cancelar anticipadamente (si quisieras vender la vivienda, por ejemplo), es muy probable que necesites otro crédito para cubrir este.
En cambio, tiene como ventaja que la tasa de interés es muchísimo más baja que un crédito en pesos, con lo cual, vas a amortizar capital más rápido.
De todos modos, el razonamiento es el mismo que el que te comenté antes.
En conclusión: tanto en el caso de un crédito hipotecario como de otro préstamo tratá de pedirlo con un plazo de pago razonable y no demasiado largo.
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Por: comunidadpresupu-admin
Hola,
Yo estoy en una disyuntiva: tengo la prenda del auto, que le quedan 36 ctas; y un prestamo personal que le quedan 47/72 y llevo amortizado un 15,8% del mismo, con una TNA de 36% (está por debajo de la inflación).
Me conviene ir adelantando cuotas? la realidad es que me los quiero sacar de encima a ambos y estoy bastante líquido, no para cancelarlos de una vez, pero si para ir adelantando varias cuotas mes a mes.
Estoy tratando de buscar formulas para ir viendo lo que mejor me conviene. No sé si scarme de encima el prestamo primero, que me representa un capital adeudado del 22% del total de la deuda del auto. O esperar a avanzar más en las cuotas del préstamo para que se vayan licuando los intereses y adelantar el auto que es lo que más aumenta estrepitosamente…
Resumiendo para no marear, jajaja. El prestamo si quisiera lo puedo cancelar hoy mismo, pero tal vez no convenga y destine ese importe al adelanto de cuotas del auto.
Excelente el blog, lo acabo de descubrir y es muy educativo! Ojalá algún día tengamos educación financiera como parte del plan de estudios para que no nos pasen estas cosas.
Gracias y saludos!
Emanuel
Hola Emanuel.
Gracias por el comentario, me alegro que te sea útil el blog y espro que sigas conectado a través del mail y las redes.
Si el crédito personal es a tasa fija tan baja en $ yo no lo cancelaría (con la plata, incluso te conviene un plazo fijo que hoy rinda el 45%).
No me decís cómo es el préstamo del auto, pero entiendo que la cuota va subiendo. Para adelantar, depende de cuánto vayas a cancelar. Pensá que las cuotas que se cancelan son las del final así que ahora no te cambia nada. Podría ser conveniente si te redujeran la cuota (consultalo) o si pudieras cancelar todo, o te quedaran muy pocos meses.
De todos modos, siempre aconsejo en estas crisis, bajar los gastos fijos (como las cuotas) así que, salvo que puedas pagarlas sin problema, mientras menos debas, mejor. (Como verás todo depende de tu situación).
Espero que te sirva y seguimos en cobtacto. Un saludo,
Consulta, en un credito Hipotecario UVA me conviene adelantar cuotas o cancelar parte del capital? me ofrecen las dos alternativas
¿Te dijeron cuál es la diferencia? Para mí, es lo mismo, pero capaz que tienen modalidades distintas.
Hola, que tal? Accedi a un credito hipotecario uva con tasa de 3.5% anual a 30 años en el banco nacion. Aun no logro entender si me conviene o no adelantar cuotas. Muchos me dicen q en vez de cancelar cuotas, lo invierta en comprar dolares o en algun otro tipo de inversion. Que me recomendas? Tengo mchas dudas.
Gracias.
Hola.
El tema es para qué querés cancelar cuotas de un crédito a tan largo plazo y a tasa súper baja. Te van a reducir las del final, lo cual ahora no te incide en nada.
Es más, si en el futuro cercano necesitaras plata, no vas a poder sacar otro crédito hipotecario, sino que te vas a tener que endeudar más caro y a plazo más corto, cuando ahora tenés ese dinero.
También coincido en que es mejor ahorrar el dinero e invertilo para que no se desvalorice.
Fijate en la sección ahorro e inversión del sitio (https://www.presupuestofamiliar.com.ar/category/inversiones/ ) que vas a encontrar alternativas sencillas para cualquiera y de bajo riesgo, tanto en pesos como en dólares.
Saludos,
Paula, en el banco Nación (a diferencia del resto de los bancos) el capital que adelantás es de la cuota siguiente y no de las últimas como en el resto de los bancos, con el cual el ahorro de interés es altísimo y conviene muchísimo. Yo saqué un UVA en el banco nacion en noviembre de 2017 y adelanto capital todos los meses. El capital que adelanto es el de la cuota original que sigue ajustada por la variación del UVA.
Gracias por el dato.
Lo que no me queda claro es ¿durante esos meses que adelantás no pagás la cuota?
(te aclaro que, en cualquier caso, al adelantar capital no se pagan los intereses, el tema es de cuándo es la cuota adelantada, en general, son las últimas)
Hola buenas tardes.
Saque un prestamos uva en julio del año pasado. Actualmente debo mas o menos $1,5mill. Dado lo ocurrido en las ultimas semanas con el dolar, la uva va a tender a aumentar con mas rapidez. Tengo mas o menos 13.000 dolares ahorrados, creen q seria buena idea venderlos para cancelar parcialmente? Vale destacar q no lo vamos a necesitar en el corto plazo. Comparto que en una situación normal como dice el artículo no vale la pena pre cancela, pero bajo esta situacion con el dolar caro y la uva no actualizada siguen sin ser conveniente?
Gracias!!!
Hola.
Creo que todo depende de la situación. Yo me preguntaría es cuál es el objetivo de cancelar una parte.
Si querés acortar el plazo, no le veo mucho sentido porque lo que te importa es que puedas pagar la cuota ahora.
Si te asusta el monto de la deuda, lo importante es que en términos reales (descontada la inflación) se va a ir achicando. Pensá que la deuda está garantizada con un inmueble y, seguramente, el valor de ese inmueble subió mucho más que la UVA, con lo cual, debés un porcentaje menor de esa vivienda y eso va a seguir bajando con el tiempo.
Otra alternativa podría ser que, al cancelar parte de la deuda, la cuota se reduzca (con igual plazo) pero no todos los bancos hacen este cambio y habría que ver si es significativo.
Si no tenés problema para pagar la cuota (obviamente aumentó un poco al igual que todo lo otro, el súper, el alquiler, la nafta, etcétera), yo no me preocuparía. Seguiría con el crédito como está y buscaría alguna opción para que los ahorros en dólares te den un rendimiento (mirá, por ejemplo, el caso de las Letes que licitan esta semana: https://www.presupuestofamiliar.com.ar/como-funcionan-letes-comprar-dolares-mas-barato/).
Lo peor de estos momentos es desesperarse y hacer cosas sin pensar. Si lo mirás en frío, tenés que ver cuáles son los riesgos y el mayor es que no puedas pagar la cuota.
Espero que te sirva. Saludos!
Estimados,
Una consulta a ver que les parece. Siendo que el dolar subio mucho en los últimos dias y la UVA aun no aumento en tal magnitud. Conviene vender dolares para cancelar parte del credito? Debo aprox $1,5mill y podria cancelar $450.000
Gracias!!!!!!
Ignacio, te respondí en la otra consulta pero te agrego esto: si te vas a sentir tranquilo, podés cancelar parte del crédito pero averiguá bien si tiene costos, qué cuota te queda y cuantas cuotas.
Consulta, estoy en un Credito UVA y cancelé parcialmente el prestamo, en el cual no aplicaron 100% al capital sino que me cobraron el interés correspondiente a la siguiente cuota x vencer.
Es esto legal?
Muchas gracias
Hola.
Habría que ver qué te cobraron exactamente. Sin ver el caso particular, podría ser, por ejemplo, que la época del mes que cancelaste ya se devengó una parte del interés de la cuota siguiente y por eso te lo cobraron. Por otra parte, hay bancos que cobran una penalización por cancelación anticipada en determinado momento, o gastos extra, tendrías que ver el contrato y que te expliquen bien lo que te cobraron. Slds.
hola.. estoy por comprar mi primer vivienda de uso familiar y para ello voy a pedir un préstamo hipotecario en el banco nación a 30 años con una taza del 6.5% anual mediante UVA. pago lo mismo que un alquiler y por lo menos va a ser algo mio. Que me aconsejas? sigo adelante?
Hola Gabriel,
Me parece una buena tasa para un crédito UVA. A mí no me convence un plazo tan largo (30 años), por ahí te conviene averiguar por 15 o 20 años si la cuota sigue siendo accesible para que la puedas pagar. El problema con 30 años es que, si tenés que vender en algún momento, vas a haber amortizado muy poco capital.
Te dejo en esta nota que profundiza algunas razones: https://www.presupuestofamiliar.com.ar/convienen-los-creditos-hipotecarios-30-anos/
De todos modos, todo depende de lo que vos puedas pagar de cuota. Un saludo,
Hola, buenos días, estoy a mitad de un crédito hipotecario de 15 años a tasa variable y estos últimos meses ha aumentado muchísimo la cuota, de manera que por cada una que pago estoy amortizando menos del 5% del capital, lo demás es todo interés. Tengo la plata para cancelarlo porque el monto que pedí en 2011 está bastante licuado por la inflación, te parece mal hacerlo ??
Hola Pablo,
La tasa variable es un problema porque pega saltos por circunstancias que no tienen nada que ver con tus ingresos ni con el mercado de inmuebles.
Si podés cancelarlo y te vas a quedar tranquilo sin la cuota a pagar, hacelo. Salvo que el dinero lo vayas a necesitar para otra cosa, en cuyo caso, yo no cancelaría el crédito porque luego conseguir plata a tan largo plazo va a ser imposible y es carísimo (la tasa de un préstamo personal seguro que es muchísimo más alta que la del hipotecario).
La decisión depende de tu situación: si el dinero lo necesitás, si podés pagar la cuota (en cuyo caso, te estás capitalizando si seguís con el crédito), si el inmueble lo querés vender (te conviene cancelar), etcétera.
Al adelantar dinero con el sistema francés no se cancela lo que se adelanta completamente sobre el capital? Bajando así los intereses que se calculan en las siguientes cuotas? O es algo que depende de cada banco? Gracias
Hola.
Efectivamente, se cancela el capital adeudado. Pero hay dos opciones: o te reducen la cantidad de cuotas (con lo cual te estás ahorrando de pagar las últimas pero ahora seguís igual) o bien, te recalculan las cuotas en el mismo plazo (con menos interés) y pagás menos cada mes. Para que pase esto último deberías cancelar bastante del saldo, si es poco lo que adelantás no lo vas a notar.
De todos modos, habría que preguntar si el banco da la segunda opción; creo que la mayoría te ofrece solo reducir las últimas cuotas. Slds.
Hola, con todo lo que esta pasando consideras que es buena idea comprar la primera vivienda asi dejo de alquilar? Es con ahorros, sin créditos ni bancos ni nada.
O justamente pueden llegar a bajar o a surgir opciones por las elecciones del año proximo.
Hola Pablo.
Me parece que es buena idea.
El tema es que cuando el dólar sube, lo más probable es que los precios en dólares bajen pero no se sabe muy bien si están caros o baratos (en dólares) hasta que se estabilice.
Si conseguís un buen precio, adelante.
Hola, si tengo el préstamo hipotecario UVA en el banco Nación, que no te cobran por adelantar cuotas.. conviene adelantar las priemras? , o es un despropósito?
Hola.
Yo me preguntaría cuál es el sentido de adelantar cuotas. Salvo que sea un monto importante que te reduzca la cuota a pagar, no creo que convenga.
Yo guardaría el dinero para otra cosa (incluso, podés poner un plazo fijo en UVA, por ejemplo).
hola quiero sacar un crédito personal en uvas para unificar deudas que suman unos 12.000 al mes, es conveniente o sigo como hasta ahora? es que cambiaría un cuota de 12.000 por un de 3 o 5 inicial depende lo que saque. muchas gracias
Hola.
Te dejo esta nota en la cual analizo el tema. Es probable que las tasas actuales sean un poco más altas, pero igual, me parece que es conveniente si los créditos personales que tenés son a tasas muy caras (seguro que es así): https://www.presupuestofamiliar.com.ar/prestamos-personales-uva-conviene-cancelar-un-credito-con-cuota-fija/
Lo que tenés que tener en cuenta es que la cuota subirá con la inflación. En el peor escenario, suponé que suba un 25% a lo largo de un año, la cuota seguiría siendo más baja que lo que pagás hoy. Además, esos 12000 los pagás desde hoy y en el crédito UVA, la cuota va a aumentando con el tiempo y ahora pagás poco, en línea con tus ingresos.
Hola!! Sacamos un crédito hipotecario tradicional, con sistema francés. Ya pasaron los tres primeros años de gracia, dónde la cuota no variaba, este mes comenzó a variar y pagamos más del 50 porciento de aumento! Cómo es la primera tendrá un ajuste extra? O desde ahora será así?? La verdad que nos pareció mucho el aumento de la cuota! Gracias!
Hola.
Habría que ver cómo es el mecanismo de ajuste. Probablemente tome el último año, pero igual es un aumento muy grande, ya que la inflación fue alrededor de un 25%. Consultá en el banco si tenés dudas. Slds.
Hola, distinto al resto, te consulto en caso de no poder seguir afrontando el credito y ya tengo medio año pagado un credito de 17 años, se puede vender la casa con hipoteca? o hay que cancelar si o si?
Hola.
En ese caso, tendrías que vender la casa y, en el mismo momento de la escritura de compraventa, cancelar la hipoteca con lo que te paguen. Consultá en el banco cómo es el trámite.
Hola Paula, sali sorteada en el plan procrear ahorro joven, entre el subsidio y los ahorros que voy a generar durante un año, me quedaria una deuda con el banco del 51%. La pregunta es, si yo consigo cubrir ese 51% con plata prestada, me conviene saldar el total de la deuda?? ya que al ser un credito ajustado en uvas, no se sabe que pasara con la inflación, y quiza no me convenga pagar las cuotas a tantos años
Hola. Lo que deberías preguntarte es: ¿esa plata prestada cuánto te va a costar? ¿la tasa de interés será menor o mayor a la del crédito hipotecario?
Si lo que te van a prestar es más caro (mirá la tasa y el Costo financiero total), te conviene seguir con el préstamo. Es cierto que hay inflación, pero tus ingresos también se van a ir ajustando, así que no creo que sea para tener miedo (pensá que todos tus gastos, súper, alquiler, combustible, tarifas, etc, se ajustan por inflación y los seguís teniendo).
Hola Paula!. Tengo un hipotecario UVA a 30 años. Pir los cálculos que hago en mi economía…creo que no me conviene adelantar. Lo unico que me preocupa que la inflación suba indiscriminadamente junto con el UVA y los sueldos se queden por detras. Por eso mi idea era llevar el crédito a la mitad. O sea…15 años. Adelantando 2 cuotas cada mes y pagando en el momento para pagar la UVA actual. Estoy muy errado en algo de lo que digo?
Hola Claudio.
Yo no estoy muy de acuerdo con los créditos a 30 años, me parecen muy largos (demorás mucho en cancelar el capital y podrías tener que cancelarlo antes si tu situación familiar cambia) y la cuota no baja demasiado si lo comparás con uno a 20 años.
Pero, si ya lo tenés, ya está.
Lo que yo pregunto a quien quiere adelantar es para qué. Cuál es la idea de adelantar una cuota dentro de 15/20 o 30 años, más vale, esperar a ver qué pasa en ese momento.
Sobre tu temor, te digo que, a en el mediano y largo plazo, los sueldos y la inflación se mueven parecidos (de hecho, en 2017, los primeros ganaron), aunque un año pueden ganar y otro perder. Esto va a hacer que el porcentaje de la cuota se mantenga más o menos constante respecto a tu sueldo.
Además, pensá que en el tiempo el precio de tu inmueble también va a subir, así que la deuda irá bajando en función del valor del bien hipotecado.
Yo solamente adelantaría si tuviera un ingreso extraordinario de dinero que me achique realmente la deuda o me acorte el plazo, solamente así.
Un saludo,
Hola, para aportar a la discusión (igual habría que hacer las cuentas), Mariano Otálora hizo un cálculo suponiendo que se hubiera sacado un préstamo UVA en 1998, y pasando la crisis del 2001, y en verdad la cuota versus salario no pasaba del 30%. ¡Saludos!
Sí, lo vi.
Claro que todo depende de cuándo sacás el préstamo. Si lo hiciste en 2016, las UVA le ganaron a los salarios; en 2017, fue al revés y estuvo la ventaja de una tasa de créditos en UVA muy baja; en cambio, en 2018 la tasa subió, y es probable que los salarios, con suerte, empaten a las UVA. A largo plazo, creo que la relación del 30% más o menos se mantiene.
Me parece que lo más importante en un crédito UVA es la tasa baja. esa es la ventaja, si no, no te conviene.
Buenas noches. Quiero saber si en los créditos en uva, cuando adelantas cuotas ej $100.000 (capital), ese monto de hace menor o si se actualiza con la inflación con lo que sería una locura adelantar capital? Muchas gracias.
Hola.
En ese caso, el monto que pagás se deduce del capital adeudado. En los créditos UVA, vos debés xxx cantidad de UVA, entonces, te van a convertir los $ 100.000 a UVA, según la cotización del día, y te lo van a descontar de la deuda.
Lo que habría que consultar es eso implica reducir cuotas (siempre del final, con lo cual acortás el plazo) o si se puede mantener el plazo y reducir las cuotas.
Hola paula te consulto lo siguiente:
Si yo saqué un hipotecario en UVAS y hago un plazo fijo a taza UVA que el interes me cubra hoy el 50% de la cuota… Siempre voy a tener la mitad de la cuota cubierta aunque me aumenten las cuotas no?
Hola Matías.
Todo depende de la tasa del plazo fijo. La del crédito es una tasa fija durante todo el plazo, pero la del depósito podría subir o bajar, según la situación.
De todos modos, si tenés dinero, no es mala idea ponerlo en plazo fijo en UVA para cubrir eventualidades (tené en cuenta que se liquidan cada 180 días). También hay otras opciones más líquidas como las LEbac (a 30 días) o los fondos comunes en Lebac (liquidez diaria).
Hola Paula, no coincido con tu apreciación de no cancelar al menos las primeras cuotas. Pensá que en términos de cash flow, no hay ninguna inversión que genere el monto equivalente a los intereses en los casos de las primeras cuotas (por caso, decidí precancelar 8 cuotas con 22000 pesos y ahorré de intereses 54.000 – hoy salvo que la pegues con una acción nada te genera un 139% que emparde ese desembolso). El UVA está creciendo bastante y a mayor cantidad de cuotas, mayor la «volatilidad» de tu deuda. Me gustaría saber tu opinión al respecto. ¡Gracias!
Hola. Entiendo tu razonamiento y, según la tasa del crédito y la inversión , podría ser así si las cuotas fueran de ahora. Pero, salvo que haya alguna excepción al adelantar te toman las últimas cuotas del préstamo. Por lo tanto, yo me preguntaría si eso es útil hoy.
Yo no le veo mucho sentido, salvo que tengas un buen ingreso extra de dinero y puedas reducir fuerte la deuda y acortar mucho el plazo o reducir las cuotas.
Más allá de la tasa que ganás o perdés, es una cuestión financiera. El dinero de hoy (su tenés plata en mano siempre vale más que el de unos años, por más que la inflación sea cero). Lo que te quiero decir es que el crédito te da la oportunidad de capitalizarte a un costo bastante bajo. ¿Qué pasaría si ese dinero lo necesitaras y tuvieras que pedirlo prestado porque lo usaste para adelantar cuotas de dentro de 15/20/30años? Te costaría mucho más caro, seguro.
Espero que te sirvan estás reflexiones, pero claro, cada caso es diferente. Slds
Hola Paula, gracias por tu respuesta. En el caso del Nación se adelantan las primeras cuotas y no hay comisión por hacerlo, por eso hace interesante desde el punto de vista financiero adelantarlas. Entiendo que para otros bancos y casos sea diferente de todas maneras atendiendo a la capacidad de ahorro y posibles imprevistos. ¡Saludos!
Sí, se adelantan pero ¿realmente estás unos meses sin pagar? ¿o son las cuotas del final?
Hola Paula,
Consulta, saqué un crédito UVA a 20 años con mi novio, y la verdad que nada resultó como queríamos. Tenemos la casa pero no creo que duremos mucho mas juntos, porque no la estamos pasando bien. En el caso de que nada podamos hacer por nosotros, se puede vender cancelando la hipoteca? Se informa al banco esta situación? Es conveniente seguir pagándola como una inversión y luego venderla? Muchas gracias
Hola Luz.
Sí se puede vender y cancelar la hipoteca.
OBviamente, todo depende de cómo sea la situación de ustedes. Si uno le puede comprar la parte al otro, también se podría.
Hola Paula
Tengo un credito hipotecario en el BNA con tasa de interes fija del 14% los primeros tres años y después ajusta por el índice salarial. Me comentaron en el banco que el caso de adelantar me convenía hacerlo a partir del 3 año donde la cuota empezaba a variar
Es así? Tu recomendación es que adelante cuotas o qué me mantenga pagando la cuota a partir de qué se hace variable
Gracias!!
Hola.
En principio, habría que ver cuál es el objetivo de adelantar cuotas. Tanto si quisieras acortar el plazo o mantener el plazo achicando la cuota, el monto a cancelar debería ser significativo. Adelantar pocas cuotas no va a impactar significativamente.
El segundo punto a ver es cuál es el costo del dinero con el cual vas a adelantar pagos: ¿lo podrías poner en alguna inversión que rinda más que la tasa del crédito? (tené en cuenta que hoy los rendimientos están bastante altos, en este caso, si tuvieras dinero podrías ponerlo en algún instrumento con buen rendimiento y, si luego las tasas bajan, volver a analizar cancelar parte del crédito hipotecario.
Por otra parte ¿estás segura que ese dinero no lo vas a necesitar para otra cosa? y si lo necesitaras luego y tuvieras que pedir prestado ¿a qué costo sería? muy probablemente, más caro que el crédito hipotecario.
Son todas cosas a tener en cuenta, por eso, no hay una respuesta única para todo el mundo y puede variar si cambian tus circunstancias o las de mercado.
Espero que te haya servido. Slds.
Con el crédito hipotecario del banco Nación, no con UVA, las cuotas se adelantan de manera correlativa, por ejemplo si estas pagando la cuota 3 al adelantar adelantas la 4, 5, 6 y asi sucesivamente, no se adelantan desde la última como un crédito frances normal, de esta manera si conviene mucho adelantar cuotas, porque estamos adelantando capital puro, muy bajo y nos ahorramos todos los intereses muy altos, por ejemplo, en la cuota 37 de mi prestamo hipotecario, es 358,78 el capital y de 3976,34 los intereses, en caso de querer adelantar la cuota, solo pagaría 358,78.
Ricardo, acabo de sacar un credito hipotecario en UVA en el banco Nación a 30 años. Voy a comenzar a adelantar capital desde la primera cuota porque es muy conveniente. La razón es que es el único banco en el que el capital que adelantas es de la cuota siguiente, con lo cual te ahorras todos los intereses de la cuota que adelantes y como en las primeras cuotas casi todo es interés es muchísimo lo que podés ahorrar. Te cuento mi caso concreto.
Capital interes Cuota total
1) 2815,42 7977,0 10792,40
2) 2825,97 7966,4 10792,39
3) 2836,57 7955,8 10792,40
4) 2847,21 7945,2 10792,40
Pagando con la primera cuota, el capital de la cuota 2 ($2825) me ahorro los intereses de la cuota 2 ($7966) y el mes que viene pago la cuota 3.
En el resto de los bancos, el capital que adelantes te lo descuenta de la última cuota con lo cual el ahorro es muy bajo porque tienen poco interes. Además la mayoría de los bancos te cobra una penalidad por adelantar. En el Nacion, podés adelantar lo que quieras sin costo.
Hola Veronica, acudo a tu experiencia ya q en el banco Nacion no me dieron certeza (no sabian o no querían). Cuando adelantas cuotas, en la proxima cuota q pagas normal varia la cantidad de UVAs de la cuota ? . En mi caso pago 400 UVAs x mes, quiero adelantar desde la cuota 10 a la 60. La cuota 61 voy a pagar 400 UVAs o adelantar varia esto ? . Aguardo tu respuesta. Muchas gracias
Hola. Estoy averiguando por los creditos hipotecarios (nacion tu casa y el de UVAS) para construccion, y sacando cuentas a mi me resulta muy conveniente adelantar cuotas. Por ejemplo, el nacion tu casa, para un valor de la cuota de 30.000$, el capital son 300$ y el interes 28.700$, El credito dice que se permite cancelar cuotas en cualquier momento, con lo cual si adelanto cuotas desde la cuota 1, pago 30.000 y estoy pagando 100 cuotas,y no pago nada de interes; a la cuota 2 aunque adelante en menor cantidad siempre estaria adelantando cuotas, y ahorrandome el interes que por lo menos hasta la mitad del credito ronda los 20.000
Me podrian decir en que me equivoco? porque me llama la atencion que me resulta tan favorable.
Gracias!
Hola.
Es que, al adelantar cuotas no cancelás las siguientes, sino las últimas (dentro de 10, 15, 20 o 30 años). O sea, no es que vos pagues 30 mil pesos y durante un montón de meses dejarás de pagar, sino que el crédito se te acorta (depende del banco, pero en algún caso te podrían refinanciar con el mismo plazo y una cuota menor. Además, el componente de capital es mucho mayor en las últimas cuotas y la última es sólo capital.
Slds.
Tengo entendido que el Banco nación el sist. frances es al revés que en el resto de los bancos, con lo cual al principio se adelanta capital, tal como se comento anteriormente, y con los nuevos créditos UVA lo que varia es la cuota de capital en uva y el interés te lo fijan a X tasa sobre capital adeudado, con lo pienso que es conveniente cancelar anticipadamente las cuotas, porque es cuota pura, sin interés, que a su vez no sabes cuanto puede ser debido a que ajusta por CER. Pero bueno quizás ustedes tengan otro unto de vista y me gustaría saber si es correcto mi punto de vista. Saludos.
En todos los bancos es igual. no existe un sistema francés al revés.
Los créditos UVA son cuotas fijas en UVA y el capital en UVA va bajando. Pero, como la UVA sube con la inflación, las cuotas suben en pesos y el capital adeudado podría subir o bajar según si la inflación aumenta más que la amortización.
La cancelación anticipada siempre es de capital y hay dos opciones: o te restan cuotas al final del préstamo (no me parece que sea muy útil) o bien, te achican la cuota (tenés que cancelar bastante para notar la diferencia).
Una persona que saco 30000 UVAs, a 30 años, y que pago solo las primeras 12 cuotas en el 2017, hoy debe 100mil (redondeando) pesos mas de capital (ya en la primer cuota debía 9mil pesos mas). El UVA paso de 17.26 a 21.15 y las primeras 12 cuotas representan el 2% del capital y en las mismas , el importe total representa 33% capital y 66% intereses.
El valor de los UVA esta subiendo menos a medida que pasan los dias, En 2016 subio 3.21 en 9 meses, en 2017 subió 3.89 en 12 meses. Esto va acompañado con las metas del gobierno en mantener la inflación en 25 % en 2016, el 20% en 2017 y el 15% en 2018… Fijense que paso con el dolar cuando anuncio el gobierno que pasaba del 10% al 15% en 2018? subio un 10% en 10 dias (17.75 el 18/12/17 a 19.45 el 28/12/17, datos del BNA). Vivimos en un pais donde la especulacion es cultural. http://www.bcra.gov.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables_datos.asp
Clarin nos dice:
«Por otra parte -añadió-, todo depende de la expectativa que tengamos sobre la inflación futura. Hoy el Banco Central juega a favor del deudor de UVA, haciendo importantes esfuerzos por bajar la inflación cada año un poco más. En este marco, y de mantenerse el ritmo actual de desinflación, adelantar cuotas no parece la opción más conveniente».
https://www.clarin.com/sociedad/hipotecarios-uva-conviene-adelantar-cuotas_0_HyvXhQLaW.html
Cuando el BCRA no pueda, o cambie el gobierno y ya no quiera, hacer el esfuerzo. Que va a pasar con los UVA? Los sueldos siempre van a ajustar mas tarde. Si hoy el BCRA esta jugando a favor del deudor en UVA hay que aprovecharlo y pagar UVAs baratos (y sin interes)
En realidad, los sueldos a la larga van al mismo ritmo que la inflación (cuando hay inflación alta pierden, cuando baja, ganan). El tema es para qué sacás un crédito si lo pensás devolver enseguida? se supone que si pedís plata es porque no la tenés, si la tuvieras no pagarías nada de interés.