Impuestos

Cómo impacta en Bienes Personales el revalúo de inmuebles

14/03/2022

La medida, que afectaría a más de 500 mil unidades de todo el país, estaba en el Consenso Fiscal de 2017 y ahora se incluyó en el acuerdo con el FMI. El impuesto de AFIP incluye a las propiedades al valor fiscal, según define el organismo. ¿Cómo se valúan?

Uno de los compromisos acordados por el Gobierno con el Fondo Monetario Internacional (FMI) incluye implementar el revalúo inmobiliario federal, incluido en el Consenso Fiscal que las provincias y la Nación firmaron en 2017 pero que nunca se llevó a cabo.

La intención de esa medida era que los inmuebles se valuaran de manera similar en todo el país. Por ahora, cada provincia establece sus propios parámetros y fue ajustando los valores en el tiempo según sus necesidades políticas y de recaudación.

Si la actualización de los valores de las propiedades se concreta la suba impactará, por un lado, en los Impuestos Inmobiliarios de las provincias y las tasas Inmobiliarias de los municipios y, por otro, en el impuesto nacional sobre los Bienes Personales, que recauda la AFIP.

Incógnitas

Está por verse cómo se concreta esa revaluación. Aunque la intención sea reflejar valores de mercado, esto no es fácil de lograr en la práctica ya que hay parámetros y criterios muy diferentes en diferentes ciudades, en diferentes barrios y hasta en distintas calles de un mismo lugar.

Además, esos parámetros pueden ir variando a lo largo del tiempo y evolucionar de manera diferente según la zona: un indicador de ajuste general para todos tampoco reflejaría los precios reales.

Con esas dificultades, lo más probable es que hay alguna medida uniforme a nivel nacional, con factores de corrección por lugares y luego se establezca algún indicador de actualización automática para adelante.

Aplicación. No será algo inmediato. Una primera aproximación señala que podría ser para el períodos fiscal 2022, que vence a mediados de 2023.  

Un caso diferente es el del cobro de Bienes Personales en inmuebles situaciones en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) que, como veremos más abajo, multiplicará su valuación por un dictamen reciente de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Inmobiliario provincial

Es difícil prever el impacto en los impuestos provinciales y municipales porque cada jurisdicción tiene sus alícuotas y base de cálculo.

En estas décadas de alta inflación, algunas provincias aumentaron la valuación en algunos años, otras subieron alícuotas y otras combinaron ambas para ajustar más a algunos contribuyentes y menos a otros.

De todos modos, hay una alta disparidad en los valores fiscales de los inmuebles de una jurisdicción a otra, incluso en ciudades vecinas de diferentes provincias. Y esto es lo que se pretende cambiar.

Bienes Personales

Por el contrario, en el impuesto patrimonial de la AFIP el impacto de una actualización de los valores fiscales es más fácil de prever ya que está establecido en la ley de Bienes Personales.

Según esta ley, a los fines del gravamen, el patrimonio se incorpora según la valuación fiscal.

A los fines de este gravamen, la valuación de un inmueble es el monto más alto entre estas situaciones:

  • Valor al momento de ingresar el bien al patrimonio o su costo de adquisición actualizado, menos la amortización correspondiente y restado el saldo deudor del crédito hipotecario (para casa habitación).
  • Base imponible del impuesto Inmobiliario o similar de provincias y Caba.
  • Base imponible o valor fiscal al 31 de diciembre de 2017, actualizada por la inflación (Índice de Precios al Consumidor, IPC).

De esta manera, al subir los valores que toman como base imponible las provincias, también subirá la base imponible de Bienes Personales.

A este monto se le aplicará la alícuota. Como es esta es progresiva, mientas más alta sea la valuación, mayor será el impuesto a pagar.

Exentos. Los únicos inmuebles que quedan exceptuados de este tributo son los destinados a la casa habitación del contribuyente, hasta 30 millones de pesos (valor de 2021) . En lo que exceda ese monto, o en inmuebles de otro destino, el impacto será completo.

El caso de CABA

Para aquellos que tienen propiedades en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la situación es diferente porque un dictamen emitido por la AFIP a comienzos de marzo de 2022 decidió cambiar la forma de tomar la base imponible de los inmuebles de esa jurisdicción.

En la práctica, los valores fiscales que se tomarán como base de cálculo de Bienes Personales en este caso se multiplicarán por 4.

Vale recordar que en esta jurisdicción se dio una situación particular desde 2012 cuando se estableció una valuación fiscal homogénea (VFH) y se le aplicó un ajuste por cuatro (denominada Unidad de Sustentabilidad Contributiva, USC) a los fines del Inmobiliario local.

Hasta ahora, la AFIP había tomado como valuación de la propiedad a la VFH (que no puede superar el 20% del valor de mercado) pero en este dictamen se decidió que, a partir del ejercicio fiscal 2021, la base imponible de Bienes Personales será la USC.

Esto implica multiplicar por cuatro la valuación de las propiedades radicadas en CABA para el año fiscal 2021.

Así, podrá haber varios efectos que se potencien para aumentar el pago de Bienes Personales de un mismo inmueble: primero, si hubiera una actualización de la valuación del Inmobiliario (VFH); segundo, por la aplicación de la USC; tercero, porque una mayor base imponible puede hacer que un contribuyente pase a tributar una alícuota más alta.

Los únicos caso que no quedarían alcanzados es en aquellos que compraron inmuebles en los últimos años y ya estaban pagando sobre una base imponible superior al USC.

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Por: Paula Martinez

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