Mi Dinero

Qué cambia con la nueva Ley de Alquileres

29/06/2020

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En esta nota detallamos los puntos principales que modifica la iniciativa que ya fue sancionada y que rige desde el 1 de julio de 2020. 

Por Alberto Loyarte *

Corredor inmobiliario

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Después de haber sido aprobada por Diputados en 2019, en 2020 la Cámara de Senadores aprobó en etapa de cuarentena la nueva ley de Alquileres, que tanta influencia tiene sobre propietarios e inquilinos.

• EN PANDEMIA. “Pagos y contratos de alquiler durante la cuarentena”

La nueva ley entró en vigencia el martes 30 de junio, cuando fue promulgada por el Poder Ejecutivo y publicada en el Boletín Oficial. Se espera  el dictado de sus decretos reglamentarios.

• ENCUENTRO EN VIVO. El viernes 10 de julio tuvimos una charla virtual sobre este tema exclusiva para los miembros de la Comunidad Mi Presupuesto (clic para sumarte). 
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Este es el texto aprobado:

https://www.presupuestofamiliar.com.ar/wp-content/uploads/2020/07/Nueva-Ley-de-Alquileres-27.551.pdf

Puntos destacados

Aquí veremos algunos de los principales aspectos de la nueva ley:

# Se le puede pedir al inquilino sólo el mes anticipado y el depósito de garantía. Este último no puede ser mayor a un mes de alquiler.

El mes de depósito debe ser reintegrado en el momento de la entrega de llaves y restitución de la propiedad, al valor del último mes abonado y en efectivo.

# El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

# Las expensas que deriven de gastos habituales quedan a cargo del locatario. Estas son las vinculadas a los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el propietario.

#El propietario debe garantizar las condiciones de habitabilidad de la unidad alquilada.

Para eso se introducirán en el contrato los correos electrónicos de las partes, mediante los cuales se cursaran comunicaciones consideradas fehacientes.

Ante la información de roturas en la vivienda o el comercio que deban resolverte en forma urgente, el propietario deberá arreglarlas en 24 horas de la comunicación por parte del inquilino, si son otros problemas no urgentes cuenta con 10 días corridos para hacer la reparación.

En caso de incumplimiento por parte del propietario, el inquilino puede realizar los arreglos y descontarlos del alquiler, previa notificación fehaciente.

# La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

# Garantías. El locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).

• IMPUESTOS. «Cómo deducir los alquiler del Impuesto a las Ganancias«

Valor de los alquileres

# Valor de la garantía. El locador no puede requerir garantías que superen el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.

#Valor locativo (alquiler). Respecto al ajuste periódico, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los artículos 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928 que prohíben la indexación. Por lo tanto, está permitida la actualización de valores.

# Para la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables), que mensualmente emitirá el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Otras cuestiones

#La nueva Ley determina la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Este registro puede efectuarlo el inquilino. En caso de la necesidad de iniciar acciones legales por parte del propietario, el juez interviniente debe solicitar informes a la Afip, previo a dar curso a las acciones.

# Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación. Estos organismos estarían a nivel provincial. No está determinado si serán nuevos o se incorporará esta función a alguno existente.

# Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal. Entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

* El autor es corredor inmobiliario, productor de seguros y administrador de consorcios, inscripto con las correspondientes matrículas de cada actividad en Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

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Por: comunidadpresupu-admin