Varios bancos están ofreciendo préstamos para la vivienda ajustados. En esta nota te cuento por qué creo que son más convenientes que la línea a tasa fija por 3 años del Banco Nación.
Cuando se habla de créditos de largo plazo, ajustados por inflación, es normal que uno tenga miedo a lo que puede suceder en el futuro. Pero, la verdad, que la nueva herramienta, la Unidad de Vivienda (UVA) , antes llamados UVI, es hoy la mejor alternativa para poder tener un préstamo para tu casa con una cuota accesible.
Creo que, en lugar de tener “miedo” hay que tratar de minimizar los riesgos y utilizar este nuevo instrumento tan conveniente.
Además, tenés varios bancos para elegir, según el que más te convenga.
CÓMO SON. Características de los créditos ajustados por UVA (ex UVI).
PARA ELEGIR. La oferta de los bancos para comparar.
Mirá en las notas anteriores las características. Pero, ahora, te quiero mostrar una comparación entre las líneas a tasa fija en UVA y las que ofrecen una tasa fija en pesos.
Las diferencias
Unidad de medida. La principal diferencia entre una y otra línea es que, mientras un préstamo se expresa en UVA, el otro está en pesos. Ejemplo, a la cotización del 01/09/2016 (UVA= $ 16,36), te prestarían 61.125 UVA o $ 1.000.000.
Es decir, en los primeros, la deuda y las cuotas están en UVA (su cotización en pesos varía todos los días según la inflación); en el segundo, ambas variables están en pesos.
Tasa de interés. En el caso de los créditos en UVA, la tasa es fija durante todo el plazo (10, 15 o 20 años). Los préstamos del Banco Nación tienen una tasa fija durante los 3 primeros años, pero después es variable.
Cuotas. En los primeros, la cuota es fija en UVA, pero, como la cotización de esta UVA se mueve todos los meses, la cuota en pesos va aumentando (más o menos, según la inflación).
El crédito hipotecario del Nación, mantiene la misma cuota durante los primeros 36 meses y después aumenta según la variación salarial.
Ventajas de una y otra
Cuota inicial. El punto a favor más importante (clave a la hora de decidir) de los créditos en UVA es que la primera cuota es muchísimo más baja. Esto se debe a que la tasa de interés es mucho menor (alrededor del 5%, frente al 15% de costo total en el préstamo del Banco Nación).
Esto también implica que necesitarás justificar un ingreso familiar mucho más bajo en el primer caso.
Visto de otro modo, pagando la misma cuota inicial, en un crédito con UVA podés sacar un préstamo de mayor monto que en la línea en pesos.
Mirá estos ejemplos. Cuota inicial para un monto de $ 1.000.000
- A 15 años de plazo. Banco Hipotecario: $ 7.856 (479,61 UVA al 4/9/16); mira el simulador; los otros bancos tienen montos similares. Banco Nación: $ 14.650,77 (simulá tu préstamo).
- A 20 años de plazo. Banco Santander Río: $ 6.572 (401,22 UVA). Banco Nación: $ 13.769,71.
Con una cuota inicial de $ 10.000, podrías pedir:
- A 15 años. Hipotecario: $ 1.271.455. Nación: $ 682.558.
- A 20 años. Santander Rio: 1.521.607. Nación: $ 726.232.
Como ves, en el caso de los créditos con UVA, con la misma cuota podés pedir alrededor del doble de monto que en el caso del préstamo del Banco Nación. O bien, si querés un monto fijo, la cuota será en el primer caso, la mitad.
Evolución. Si bien al ver la cuota inicial no hay mucho más que decir, seguro que lo que te interesa es lo que sucederá después, si podrás pagar la cuota o no.
Como te dije, en los créditos con UVA, la cuota va subiendo todos los meses por inflación; en los préstamos del Nación, los primeros tres años, la cuota es fija y después varía por salarios.
Vamos a ver en dos partes:
- Los primeros tres años. Como viste, la cuota UVA es alrededor de la mitad de la del Nación, en el mismo plazo. Ahora, como la primera va a ir subiendo y la segunda no, veamos cuál conviene.
Tomemos un cálculo bastante pesimista: supongamos que la inflación durante los próximos 12 meses será del 2% mensual (26,8% anual), en los 12 siguientes, del 1,5 por mes% (19,6%) y en los otros 12, del 1% (12,7%). Recordá que no hay que mirar la inflación para atrás, sino para adelante y las estimaciones están por debajo.
La evolución de las cuotas sería la siguiente:
| Cuota n° | Cuota fija en UVA (ex UVI) | Cuota fija en $ Banco Nación | Inflación mensual |
| 1 | 10.000,00 | 20.000,00 | 2,0% |
| 2 | 10.200,00 | 20.000,00 | 2,0% |
| 3 | 10.404,00 | 20.000,00 | 2,0% |
| 4 | 10.612,08 | 20.000,00 | 2,0% |
| 5 | 10.824,32 | 20.000,00 | 2,0% |
| 6 | 11.040,81 | 20.000,00 | 2,0% |
| 7 | 11.261,62 | 20.000,00 | 2,0% |
| 8 | 11.486,86 | 20.000,00 | 2,0% |
| 9 | 11.716,59 | 20.000,00 | 2,0% |
| 10 | 11.950,93 | 20.000,00 | 2,0% |
| 11 | 12.189,94 | 20.000,00 | 2,0% |
| 12 | 12.433,74 | 20.000,00 | 2,0% |
| 13 | 12.682,42 | 20.000,00 | 1,5% |
| 14 | 12.872,65 | 20.000,00 | 1,5% |
| 15 | 13.065,74 | 20.000,00 | 1,5% |
| 16 | 13.261,73 | 20.000,00 | 1,5% |
| 17 | 13.460,66 | 20.000,00 | 1,5% |
| 18 | 13.662,57 | 20.000,00 | 1,5% |
| 19 | 13.867,50 | 20.000,00 | 1,5% |
| 20 | 14.075,52 | 20.000,00 | 1,5% |
| 21 | 14.286,65 | 20.000,00 | 1,5% |
| 22 | 14.500,95 | 20.000,00 | 1,5% |
| 23 | 14.718,46 | 20.000,00 | 1,5% |
| 24 | 14.939,24 | 20.000,00 | 1,5% |
| 25 | 15.163,33 | 20.000,00 | 1,0% |
| 26 | 15.314,96 | 20.000,00 | 1,0% |
| 27 | 15.468,11 | 20.000,00 | 1,0% |
| 28 | 15.622,79 | 20.000,00 | 1,0% |
| 29 | 15.779,02 | 20.000,00 | 1,0% |
| 30 | 15.936,81 | 20.000,00 | 1,0% |
| 31 | 16.096,18 | 20.000,00 | 1,0% |
| 32 | 16.257,14 | 20.000,00 | 1,0% |
| 33 | 16.419,71 | 20.000,00 | 1,0% |
| 34 | 16.583,91 | 20.000,00 | 1,0% |
| 35 | 16.749,75 | 20.000,00 | 1,0% |
| 36 | 16.917,25 | 20.000,00 | 1,0% |
| Pago total en 3 años | $ 491.823,96 | $ 720.000,00 |
Como ves en este ejemplo, por más que en los próximos tres años haya inflación (moderada) la cuota con UVA no llega a alcanzar a la del Banco Nación en pesos. Aunque la alcanzara, con una inflación más alta, habrás pagado mucho más en total porque durante estos 36 meses, la cuota con UVA fue más baja.
Entonces la pregunta que tendrías que hacerte es ¿quiero obtener un monto más alto al momento de sacar el préstamo o tener la seguridad de una cuota fija por tres años?
- Los años siguientes (7, 12, o 17 años, según el plazo total). A partir del cuarto año, las cuotas de ambos créditos se ajustan. En el caso de las UVA, siguen variando todos los meses por la inflación; y en el del crédito del Nación, aumentan una vez al año por variación salarial. Hay una cláusula especial en el caso de los préstamos con UVA, que, si el ajuste por inflación supera el 10% de la variación salarial, el deudor tiene la posibilidad de extender el plazo para que su cuota sea accesible.
Aquí, una opción “ganará” a la otra según qué aumente más: si los salarios o la inflación. En el mediano plazo, en general, ambas variables se mueven en simultaneo. Pero, habrá años en que uno sea más alto que la otra.
De todos modos, si partimos de la cuota 37 con un valor más bajo en los créditos con UVA, esto tienen algo más de margen.
Relación cuota ingreso. Los bancos que ofrecen créditos con UVA piden que solo el 25 o 30% de tus ingresos demostrables («en blanco») se afecten a la cuota.
En el caso del Banco Nación, es del 30% pero permite sumar ingresos de otros familiares no directos. En este caso, la lógica es sacar el mayor monto posible, con la expectativa de una licuación por inflación en los primeros tres años.
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Cómo minimizar los riesgos
El temor lógico que te puede surgir hasta acá es que en el futuro la cuota suba tanto que no la puedas pagar. Este riesgo no lo podés evitar en ningún caso (incluso, en el futuro podrías quedarte sin trabajo), pero si lo podés controlar.
Cuota inicial. Cuando los créditos son ajustados (tanto con UVA como con salarios), tenés que pensar en forma diferente al caso de las cuotas fijas. En este último caso, la apuesta es a que la cuota tenga una licuación en el futuro, por lo tanto, tenés que pedir lo más posible, aunque estés muy ajustado para pagar.
En cambio, en las cuotas ajustadas, el monto por mes va a subir (no se va a licuar), pero lo importante es que lo puedas pagar. Aquí tenés que pensar que es muy probable que haya desfasajes entre el ritmo de aumento de tus ingresos (los sueldos no suben más de dos o tres veces por año) y de las cuotas (todos los meses, en el caso de las UVA.
Incluso si tu crédito se ajusta por la variación salarial, tené en cuenta que tu sueldo puede crecer menos que el promedio, y quedar rezagado igual.
Relación cuota ingreso. La clave, entonces, es sacar un monto que te genere una cuota inicial que sea cómoda de pagar. Los bancos pusieron un tope del 25%/30% de tus ingresos “en blanco” demostrables.
Sin embargo, te sugiero que te fijes en tu caso particular y saques un poco menos de lo que podrías pagar hoy. Por ejemplo, si pudieras pagar una cuota de $ 10.000, no te comprometas por más de $ 8.500 (si sube un 20%, igual la vas a poder manejar).
En cualquier caso, pensá que, si estuvieras pagando un alquiler, este se ajustaría a lo largo del tiempo por inflación, igual que otros gastos que son básicos (supermercado, transporte, etc.).
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Para seguir leyendo
- Cómo funcionan los créditos ajustados.
- Toda la oferta de los préstamos hipotecarios con UVA.
- Cómo es la nueva línea de compra de vivienda Procrear.
- Cómo es el Procrear para completar la construcción.
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